北京房地产三季度市场报告：理性看市，稳中求进

放眼世界，发达国家房地产行业的发展也是经历了近百年的过程，而我国（从98年房改真正市场化算起）才不过20年时间，从这一角度看，笔者认为中国房地产行业的路还很远。

只是今天行业受到大环境的变化影响，或者说自身发展到所必须经历的一个“转折期”而已。

其中，必然存在危险，也必然存有机会。

就北京房地产而言，无论大小发展商，看清市场，抓住需求，永远是发展的前提。

先看北京房地产前三季度的市场表现：

价格继续下调，10年来第二次环比下跌

北京新房商品住宅前三季度成交均价10年来第二次出现环比下调，从现在调控的调性看，即使加上第四季度成交数据，2018年整年的成交均价恐怕难以反转。

北京新房商品住宅（70年产权，限竞房+非限竞房，不含共有产权房）

究其原因，主要有2个方面：

1、 限竞房供应量占比较大，约1万套，占2018年前三季度商品住宅供应量的41%；

2、 共有产权房大量上市，影响了市场纯商品住宅的中低端产品的价格上涨空间；

2018年前三季度商品住宅成交量排行榜

2018年前三季度北京新房商品住宅供应结构

数据来源：天朗易研通系统 www.bjfang.com

市场需求回归理性，不涨价，有的选，不急买

从新房商品住宅（限竞房+非限竞房）供求比看，2018年前三季度供求比为1.6，供求关系开始出现供大于求的局面；从可售去化强度的指标看，同样前三季度降到了历史低点33.6%，减弱非常明显。

2018年前三季度实际供应量约3.4万套，成交量约2.1万套（相当于2017年整年成交量），数据表明市场需求层面处于观望的范围在扩大，并且如上所述，共有产权房也正在分流部分市场需求。

北京新房商品住宅供求比年度走势

北京新房商品住宅可售去化强度年度走势

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值得一提的是，2018年第三季度由于限竞房（约8800套）的集中入市增加了市场供应，结束了自2016年第三季度以来，为期两年的供应低潮，近两年市场季度供应量基本保持在5000套左右的水平。

尽管如此，市场需求并没有恢复到2016年第三季度水平（约1.3万套），本季度仅成交了7600余套。

北京新房商品住宅（70年产权，限竞房+非限竞房，不含共有产权房）供销季度走势

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北京商品住宅供需走势季度均值

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此外，从北京二手房的走势看，经过二季度走高后，三季度也走进了一个下调期。

北京二手住宅成交量价走势图（此数据截止到2018年9月24日）

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北京二手住宅成交量分布图

密云平谷区域

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较为明显的一个现象是新房和二手房价格倒挂，2018年三季度二手房参考成交均价达到了6万元/平，相比新房商品住宅约5万元/平的价格，价差在1万元之多。

北京新房和二手房均价季度走势图：

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房企不忙拿地，稳心研究“拿到地怎么做？”

时下土地市场“限房价、限面积、限比例、竞自持”等多项卡控手段，外加购房需求的理性回归，曾经“满天叫价”的北京招拍挂土地市场冷淡了许多。

与其说冷淡，到不如说房企真的是转变了思路，以稳求胜。

数据：

2018年前三季度共公告了34宗经营性用地，共成交36宗，约448万平米。其中流标了7宗地，与2014年因高地价而出现的高流标率有所一比。

2018年前三季度经营性用地的平均参与竞买企业数也明显趋少，平均在5家左右。

2016年9月至今，全市成交商品住宅用地企业自持商品住宅面积比例走势：竞自持比例一直在走低，直到今年基本没有进入到竞争自持阶段 

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土地市场“冷清”背后，是房企理性思考苦心钻研转型的景象。其实，房企转型无非两种，一种是彻底脱离房地产，干别的去；另一种是房地产内转型，比如原来干商品住宅开发，现在要多元化发展，也涉足养老、自持公寓等。

这一年来，纵观地产行业，后者的践行者更多些，正所谓跳新领域难，不如在本行业内深入的做。例如龙湖在9月宣布正式跨界进军养老企业、恒大宣布进军租赁市场等等。

政策面在修筑更加坚固的供应体系

多年来，政府一直在为房地产市场修筑合理的发展通道，这一次恐怕已经抓到了“精髓要害”。

从经济适用房到自住房，从自住房再到今天的共有产权房、限竞房，住房供应体系一直在变，回顾以往，貌似都没有遏制住房价高企、供需矛盾扩大化的问题。

但到今天看来，租赁房、共产权房以及限竞房等在执行中，与北京城市规划相挂钩，与区域人口、产业发展和土地利用相结合，可以说将真正在建造一个完整坚固的住房供应体系，很可能以此开辟一个新的市场规则，匹配住多样的需求选择。

除此之外，值得深思的政策项是对需求端的控制。最近公积金贷款新政的颁布，从贷款额度、贷款年限、贷款资格等多方面做了限制。

政策上也是在需求端以防范金融风险为目的，通过调节杠杆的使用，来硬性将购房需求分层更细，强制形成阶梯式购房格局。

其实，从市场规范化发展的角度看，对于房地产发展商而言，反倒是一个利好的事情。在政府修筑的“河道”中，发展商找到适宜自己的位置最重要。

……

主要观点：

1、 种种现象表明，北京房地产市场不再走入循环的往复，房企主动寻求新的模式以适应新规则成为常态；

2、 房子的金融属性正在逐渐剥离干净，热钱逐渐退出市场，杠杆逐渐最小化，未来购房需求将都是“刚需”；

3、 目前北京房地产的各种调控手段，一是在防范金融风险，二是在填补市场供需的历史欠账问题，曾经因结构调整的乏力而导致的房价高企、供需失衡，必将在未来几年逐步弥补回来，也许经过3-5年后房地产回归自由市场时，将达到一个长期平稳健康的发展状态；

4、 在之前出台的众多政策中，将有所保留，有所发展，其最终会形成一个稳定的房地产政策环境；

5、 市场供应体系在逐渐完善的过程中，会固定下来，形成一个层级供应体系，与市场需求对应匹配。

注：天朗《北京房地产市场季度监测报告正式版》已在易研通系统上线，详细报告请会员从易研通系统下载，非会员可联系天朗市场部或加小编微信获取。