天朗|年报专题一精选:2018北京房地产市场之“困惑”

1. 住宅市场量价被严控,市场表现“量平价稳”

自2016年“930”新政后,北京建委对新房商品房销售证进行了一定程度的限制,包括销售证审批严格,高价项目批证困难。另一方面,据悉,北京的新房项目要求项目提前一周报送网签计划,二手房也不例外,强调了对成交价格的控制,这一做法无疑将影响网签和节奏,从而形成成交价格走势平稳的效果。

2018年,在北京严控网签和大量共有产权房、限竞房入市成交影响下,北京新房商品住宅成交迎来第二次下行。全年新房商品住宅(含共有产权房)成交均价4.9万元/㎡,环比下降3.8%。剔除共有产权房成交均价为5.6万元/㎡,环比涨幅仅为2.5%,也为2012年下降外的最低涨幅。从二手住宅均价走势来看,也出现一定程度的下滑,全年成交均价5.9万元/㎡,同比下降5%。

数据来源:北京房地产供需动态监测研究系统(RDPS)yyt.bjfang.com

2. 量价严控背后,市场去化确实陷入困境

2018年是北京住宅市场供应放量的一年,从数据来看,全市新房商品住宅及共有产权房全年供应量6.8万套,为自2013年以来供应量最高的一年,其中共有产权房供应量2.3万套。剔除共有产权房,新房商品住宅供应4.5万套,远超2015、2016和2017年。

然而供应的放量、均价的低涨幅并未迎来成交的增涨。2018年全市新房商品住宅及共有产权房成交3万套,环比上涨40.4%,但供需比却高达2.3,为历史最高。剔除共有产权房,共成交商品住宅2.2万套,成交量环比也上涨了21.8%,但供需比较高,为2,同为历史最高点。

今年6月以来,大量“限竞房”上市为北京市场带来了众多相对低廉的房源,截年末,北京共有39个“限竞房”项目取得57个预售证,累计供应房源2.5万套;其中29个项目有备案签约数据,合计签约4530套,备案签约率只有18.2%。显然,“限竞房”火爆销售的场面并未出现,仅有中海京西里、洺悦苑、瀛海府、瑞悦府等少数几家项目实现开盘大比例销售。一些项目甚至惨淡到去化率不足10%。

虽然全年市场去化总量仍保持增涨,但市场情绪却并不乐观,一方面市场调控严厉,购房者对市场预期明显下降,另外,商品房成交金额不乐观,新房商品住宅及共有产权房成交总金额1820.1亿元,同比增加16.2%,而剔除共有产权房,成交总金额为1691.1亿元,同比仅增加11.7%。

数据来源:北京房地产供需动态监测研究系统(RDPS)yyt.bjfang.com

2018年供应的暴涨和成交的平淡,使全市新房商品住宅(不含共有产权房)去化力度继续下降,呈现自2010年以来的最弱表现。年度可售去化强度降低至28.4%,为历史最低,而存量去化周期则已达25个月,为历史最高。

数据来源:北京房地产供需动态监测研究系统(RDPS)yyt.bjfang.com

3. 市场格局及开发空间已在拿地时被锁定,传统开发模式陷入困境

随着2016年“930”后北京土拍规则的调整,包括限销售价格+限户型面积+限二手房销售时间+限持有面积,全方位围追堵截地王的诞生。2017年、2018年土地市场连续大量供应之后,商品房市场随着土地陆续入市,供应暴增,面临去化问题,土地市场需求有所下滑,一些主流的房企在拿地策略上有所收紧。

在土地规则严格限制下,2018年北京成交经营性用地107宗(含住宅、商服及养老用地),大多也严格执行了“限房价、竟地价”规则。按规划建筑面积细分用地进行统计,其中商品住宅总面积388万㎡,占49.5%,其中成交的42宗土地中仅1宗延庆新城03街区会展中心东侧地块未进行限价,其余全部限价。另外,成交的商品住宅中,有3万㎡为企业自持商品住宅。此外,成交共有产权房规划建筑面积100.4万㎡,占比为12.8%。

数据来源:北京房地产供需动态监测研究系统(RDPS)yyt.bjfang.com

土地的限价使房企对于土地开发所获得溢价空间明显萎缩。传统的开发模式以“低价拿地、高价卖房”来获取价格差异,形成房企的可观的利润,而从目前土地成交楼面价与售价(商品房销售限价)来看,房企自主定价空间被剥夺,且价差明显萎缩,直接影响利润的萎缩。

4. “量平价稳”之下,调控仍展现出异常的坚定与严格

始于2016年三季度尾声的新一轮调控,包括限购、限价、限贷、限商、限售多重严厉手段,显得意外的是,此轮调控持续时间之长、幅度之大、范围之广。直至2018年,中国楼市仍在此轮调控中,除了丝毫不放松外,却还在加码,决心之坚定前所未有。

从两会到住建部会议,从中央政治局会议到中央经济工作会议,作为房地产行业总体定调和政策落实的重点部门,在全年不断重申、或更为严格的强调“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”的原则。另外,一旦市场有所松动,官方媒体便立即发布评论文章稳定市场预期。

2018年关于房地产调控及定调重点会议线路图:


令人更加困惑的是,在北京楼市已经降温的情况下,调控政策仍在加码,这次是住房公积金贷款新政。2018年9月13日晚间,北京市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》,该政策于9月17日起实施,也被业内称之为“917公积金新政”,因包含“认房又认贷”等多项限制,也被称为史上最严公积金新政。 

5. 传统楼市平平,新地产形式兴起

2018年楼市调控政策堪称史上最严,随着房地产调控政策进一步升级,房企的融资环境持续收紧,房地产行业的利润和回报率遇到了“瓶颈”,大大小小的房企不约而同地开始寻求转型,而更名成为企业转型的标志。

2018年以来,已经有多家房地产企业更改企业名称,不乏万科,万达,保利等龙头企业。此前,龙湖地产、合景泰富地产、时代地产、朗诗绿色地产等上市房企已先后公告更名,“地产”从公司名字中去掉。

随着房地产调控的逐渐深入,对传统开发模式从拿地到销售证审批,再到网签的多重限制,使房地产开发企业受到较大限制,更多的谋求转型。政策扶持下,新的房地产形式兴起,以长租公寓和养老地产为代表的的新地产形式,区别于传统楼市的受限与销售萎缩,在2018年迎来进一步发展。

2018年北京房地产市场,更是区别以往,不仅在调控效果已十分明显的基础上仍在加码,且在历史最严的调控背景下更增加“限签”等管制手段,使市场即便是在放量供应之下却难有起色,越来越多的房企正抛开传统地产形式,探索新的出路……这种种表现使业界对未来充满了困惑,而这一切的困惑又该如何解释?

解读2018年的北京房地产市场,不得不回顾此轮调控的起始——2016年“930新政”以来的这一轮调控的线路。这一轮的北京房地产调控,是在原有调控措施基础上,针对特大型城市典型市场矛盾进行的创新和升级,有鲜明的“因城施策”特征。由于北京特殊的城市身份,也对全国的房地产市场有显著的示范效应。可以说,2018年的北京房地产市场呈现今天的种种现象,正是2016年“930新政”以来调控政策导向的结果。

1.此轮调控最大的特点是在房地产供给侧发力

2017年以来,北京真正的实现了加大土地供给,且“租购并举”得到大力推进与落实。历史来看,2014至2016年,北京经营性用地供应量持续下滑,供地明显不足,助长房价上涨预期,土地市场持续高温。2016年“930新政”中明确指出,未来将加大土地供应,并提出“5年150万套”的商品房供应任务。此后,北京土地市场供应量开始明显加大。2017年,北京实现114宗经营性用地的供应,总建筑面积为1470.2万㎡,明显高于2014、2015和2016年的年度供应量。2018年仍保持这种势头,公告经营性用地68宗,总面积878.6万㎡。

 

数据来源:北京房地产供需动态监测研究系统(RDPS)yyt.bjfang.com

另外,在房地产供给侧的改革还包括:将自住商品房升级为共有产权房,大幅优化住房保障功能;扩大集体土地建设租赁住房试点,大幅增加租赁住房供应;创新土地供应渠道,盘活存量城市建设用地等等。

2. 需求打压与政府管制历史最严,且最坚定

2016年“930”以来,房地产政策坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”基调。地方调控持续收紧,并表现出二线城市继续深化、三四线城市不断扩围的态势。各地从常规的限购、限价、限贷,新增了“限售、限商、限离”等多重调控手段。

在层级叠加的“多限”调控政策影响下,北京对于需求端控制已到最严,商品房市场成交量、成交均价走势平稳,房价上涨预期得到有效抑制,调控效果十分明显。

此外,政府高度重视规范市场秩序,20172018年先后开展了房地产中介机构门店检查、治理房地产市场乱象专项行动等。

3. 2018年看似迷茫的市场表现,实际是此轮调控策略的必然结果

2016930始,北京本轮房地产调控已持续两年有余。通过完善限购、实行差别化贷款政策,规范市场秩序,堵、疏结合,重在引导预期,有效稳定了北京的房地产市场,目前市场格局来之不易。

一方面,2016930”后成交土地集中入市,新房市场形成供应量与结构的全面转变,另外严控与供给侧改革影响下,量价回调,预期转变。

就北京新房市场来看,在2016年“930”及2017年“317”等多重调控政策叠加影响下,北京新房商品住宅和二手房成交量均呈明显减少态势,特别是2017年第二季度开始,下行态势十分明显。在2016年“930”调控后的两年(201610-20189月)新房商品住宅(不含共有产权房)网签量约为3.8万套,相比“930”调控前两年(201410-20169月)大幅减少了52.4%

同样,调控影响下北京二手住宅交易量也大幅减少。在9.30调控后的两年(201610-20189月)二手住宅网签量约为29.5万套,相比“930”调控前两年(201410-20169月)减少了25.1%

 

新房受政策“限价”管控严格,价格整体走势平稳,二手住宅价格经历上涨-回调-平稳,调控效果突出。

 

数据来源:北京房地产供需动态监测研究系统(RDPS)yyt.bjfang.com

 

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自2016年“930”起的这一轮调控显著扭转了北京楼市“刚型上涨”的预期。从严限贷,遏制了投机群体高杠杆炒房的渠道,炒房暴利预期得以消除;限房价竞地价、规范开发商定价和销售行为,打消新房涨价预期;整治中介行业、打击非法宣传,缓解了刚需群体对于买不到房或房价暴涨的恐慌预期。市场各方房价预期趋于平稳,居民购房需求逐步回归居住属型。

天朗|2018年报专题1精选:纵观行业发展,大周期转承已至

改革开放四十年,中国经济经历翻天覆地的变化,中国房地产市场蓬勃发展的历程。1978年起,开启中国住房制度改革探索试点的20年,1998年起至今的20年,是房改政策制定后房地产市场得到迅猛发展的20年。

经济的波动,城市的发展,不仅仅是房地产行业,包括整个中国社会正经历着前所未有的变革。而当下的房地产市场,实际上正处于一个楼市巨大转折的开端,正处于一个楼市新旧周期的转承阶段。

1. 经济、城市与房地产发展到当前阶段,需要转换

199873日,福利分房全面终止,同时,住房分配货币化正式开始。此时才是真正意义上的房地产市场。二十年的发展,使中国房地产以简单粗暴、野蛮生长的方式快速发展。作为经济增长的支柱产业,拉动经济增长的同时,也引发了房价飞涨等各种问题,房子本身居住属性也更多的被投资属性取代。此外,房价过快上涨也会滋生泡沫,而泡沫破裂将导致严重的金融风险,并危及整个宏观经济……如今这一切都亟待转变。

另一方面,市场需求由释放到萎缩,并已转向改善。二十年间,北京竣工住宅396万套,住房紧缺时代结束。历史来看,北京商品房需求放明显经历了由大规模释放到平稳,再到萎缩的过程。2017年至2018年,北京商品房销售面积连续萎缩,为2001年以来的最低的两年。

市场整体供需结构不匹配,购房需求已由刚需向改善转变。到2018年,北京刚需成交比重仅为23.3%,而改善成交比重则已达68.7%,成为层级市场的主力。2018年高端成交比重为8%,高于2016以前水平。

 

数据来源:北京房地产供需动态监测研究系统(RDPS)yyt.bjfang.com

2. 顶层设计者已感知转换的必要,改革已经开启

经过二十年的客观发展,房地产的快速发展对国民经济贡献功不可没,但也因定位不清晰、与经济捆绑严重导致了房价暴涨等一系列社会问题,如今,随着经济结构的调整,房地产与经济的关系正在弱化,居住属性回归,投资属性正在剥离,未来控制人口成为大趋势。此外,房地产市场发展到当前阶段,内部的供需结构也正在转向。

另一层面,顶层设计者已经感知到房地产转换的必要性,对房地产的态度已经发生转变,改革正在逐步开启。

房地产供给侧改革启动,主要包括土地推进“多主体供给”、住房供应加大,未来5年新供应住房150万套、大力推进“租购并举”等等。

最重要的是,调控思路已经转变,包括实行分类调控,不再一刀切、不再循环往复,房地产长效机制加速建设,另外,中央经济工作会议指出, 2019年将以“稳地价、稳房价、稳预期”为政策目标。

3. 930”起这轮调控真正的意义,预示行业已进入大周期转承阶段

任何事物发展都有周期性,在快车道上行驶这么多年的房地产也终将变轨。回顾中国房地产市场的发展历程,从2016年“930新”政开始,中国房地产市场已经启进了一个全新的大周期,将围绕“房子是用来住的,不是用来炒的”这个定位全面展开。而“930新政”至今这个阶段,也是大周期转承的关键阶段。

对于转承期的理解,需要说明的是,此阶段行业展现出的“政策收紧、行业下行”并不意味着在“过冬”,寒冬之后便是春天,而如今来看并非如此。实际上,此时我们所处的阶段,更类似“冰河期”,这种政策调整、市场调整、行业的调整将长期持续。

在新的周期中,房地产市场、房地产整个行业将面临全方位的转换。在“房住不炒”的定位指导下,一切的逻辑都将更新。另外,行业与市场发展将“降速”,由上个周期的高速发展转向平稳,面临全面的调整,整个节奏与步调将慢下来。

在以往的阶段,房地产虽然承载着助力经济发展的重要使命,例如关乎于GDP、地方财政、产业链条的其它行业发展等等。中国经济发展到当前的程度,房地产与经济捆绑的特征已经弱化,并且正在向精细、合理、科学的方向转变。同时,城市发展方式也在进行着结构调整。房地产作为城市的呈现载体,助力城市的成长与升级,将沿着符合城市前进的轨迹而发展。

在转承阶段,我们需要重点思考行业发展周期所遵循的背景指向,以及运行轨迹,通过深入分析和了解最新的城市规划纲领,进行行业发展模式的探索,从而考虑如何做好准备,以及如何去适应新的阶段。

无论从宏观经济层面还是市场客观的演变发展,房地产行业已进入到一个新的周期。作为顶层决策者和行业的管理者,也已经感知并认同行业需要变革的必要,并已经开启从经济结构、城市规划纲领到房地产调控政策多方面的重新定位与变革。在行业大周期的转承阶段,作为房地产业内人士,更需要深入了解最新城市规划纲领,从而对新阶段发展线路进行整体理解和认识。 

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