专题三
找准细分市场定位，紧跟走向，持续发展
——北京标杆房企案例分析
2020年，中央对房地产长效机制的建立提出了新方面的举措，对行业发展形成了新的指向。但是，这仅仅是开始，未来还会有更多完善配套的细部的政策出台。
短期看，在长效机制形成过程中，临时性的调控手段和正在形成的长效机制将互相配合，把房地产市场运行框定在平稳健康的标尺范围内。
哪些是短期直接的调控手段，比如供应端的“70/90”限户型、房屋限价措施，需求端的“五年限售”、限贷款等措施。短效措施是长效机制的缓兵之计，会随时启用，长期看，待长效机制完善和有效后会逐渐取消。
北京房地产市场平稳健康运行框架
制图：天朗房研网
“三条红线”成房企融资底线
今年，8月20日，住建部、央行等部门召集房企座谈会，提出要实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，形成房地产企业资金监测和融资管理规则。
对于再融资的房企将按照“三条红线”作为门槛对其风险进行评估，限制融资行为：
1、 剔除预收款后的资产负债率大于70%；
2、 净负债率大于100%；
3、 现金短债比小于1.0倍。
根据企业在上述监管指标下的分类，分为四档。全部“踩线”，为红色档，有息负债不得增加；两项“踩线”，为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%；一项“踩线”，为黄色档，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，为绿色档，则有息负债规模年增速可放宽至15%。此外，会议对有息负债增速、拿地销售比和经营性现金流等指标也做了相应要求。
对于房企融资方面的管理程度是中国房地产史前未有的。资金是房企发展的核心资源之一，但高杠杆是行业普遍存在的现象。这一政策出台，对房企经营模式形成影响和挑战。
首先，直接结束了房企高杠杆的运作模式。对于高负债的企业，首要的任务就是“降杠杆，降负债”。这不仅仅是简单的“不借钱、少借钱”就能解决的事情，它直接考量房企整体的运作模式、盈利能力、现金流健康程度等，最终考验的是房企的核心竞争力。
拿住宅开发业务而言，住宅开发作为房企资金主要回收渠道，房企这方面的竞争力就体现在项目回款速度、溢价水平等，背后是其成本管控能力、市场把握能力、产品创新能力、营销能力等综合实力的体现。
就北京市场看，地价高、政府保障房长期供应、住宅限价、产品需求继续分化等等，都给住宅开发运作带来不小的压力。
第二，对房企多元业务扩张和新业务尝试，形成一定的约束。房企开展新业务尝试，会更加看重业务带来的投资收益能力，加强评估，以控制投资风险和资金占用率。
对于盈利能力强、负债率低的房企，会更加有意识的审视限定资金对新业务的尝试，保障资金的有效利用；甚至有些资金面紧张的房企，会直接砍掉近期看不到盈利模式的新型业务的尝试，或者等待新兴业务市场的成熟，采取稳妥的合作策略。这样一来，对于行业发展而言，恐怕会重新书画起跑线，行业整合加速。
第三，房企将积极审视自身资源和优势，或直接调整自身定位。比如一些在金融资本运作层面比较优秀的房企，可能会直接转成“金主”，不直接参与项目开发运作，直接以入股的方式进行持续发展。
再比如，行业中一些某一领域的技术能手，也可能直接形成技术入股参与市场等等。行业将形成专业分工更加细，细分领域方面也更加专业化的格局。
另一方面，开发能力有限，品牌影响力有限的小型区域开发商或直接离场，或以其它方式开展业务，尽量避免市场的直接竞争。北京这样一线城市，正在脱离机会投资者，市场拼夺的成功基本源于综合实力。
不限价共有产权商品房，限制炒房再起
12月31日，北京对之前公告的海淀2宗和朝阳1宗纯商品住宅用地进行了新的竞拍规则设定，概括为“限地价，竞政府自持商品住宅份额，竞高标建设方案”，竞政府自持纯商品住宅份额还属首次。
先回顾一下竞买规则和此类商品住宅上市限制：
第一步：竞地价；
第二步：地价到达上限后，竞争政府持有商品住宅产权份额；
第三步：达预设商品住宅产权份额后，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。
商品住宅上市后限制：
第一点：出售年限，首次购房人购房后5年内不得出售。
第二点：产权分割，首次出售，购房人只取得房屋部分产权；二次出售，购房者获得100%房屋产权。
第三点：货值收益，首次出售，购房人持有产权部分的总价即是开发商获得的房屋全部收入，政府持有部分成本由开发商承担，收益在房屋二次出售时收回。
第四点：价格控制，商品房预售价格要接受政府指导，报价不得“明显高于周边在售项目价格”，也就是说开发商卖期房价格不能过高，不然不批证。
第五点：房屋出租，出租收益归购房人所有。
第六点：二次交易，房屋二次交易时，产权为100%产权交易，二手房购房人需要支付全部房款，即原房屋个人产权部分价格和政府持有产权价格，个人产权价格同交易时市场价格，政府持有产权价格为新房出售时价格。
第七点：房屋抵押，购房人只可抵押拥有的房屋产权份额。
在明确了这类住宅的原则后，我们举例说明对房企、消费者的影响。
以海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块为例，位置北五环外海淀上地板块，产业交通配套城市高端，容积率1.72，限高18米，典型的高端住宅样本地块。周边房价在8万+的水平。
海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块经济指标与地价上限假设
从上表看，如果地价上限达到50%，楼面价将达到10万元/㎡，超过周边房价，基本不太可能设定为50%的上限。如果按照30%地价上限看，经营楼面价为8.7万元/㎡，激进一些的话，很有可能出现。
地价上限是一个层面，另一层面我们看竞自持情况。假设地块能竞争到自持部分，我们以最终政府10%自持为例，分析一下对各方面的影响。
如果该地块商品住宅首次出售价格为9万元/㎡，以单套房屋面积100㎡为例，房屋应付总价为900万元，首次购房人应支付810万元，政府自持10%部分价值为90万元，此部分收益暂时不能回收，要等五年后等额收回。
如果此部分转嫁给购房人身上，相当于单平米房价至少要上涨10%，这样的情况基本不成立，一是因为房价由政府管控，如上面说的“明显高于市场价格”不批预售许可证，二是购房人也不会轻易接受如此高价，承担更多风险。
再看二次交易情况，当房屋取证满5年后出售，假设市场房价上涨10%，达到10万元/㎡，100㎡房屋市场实际总价应为1000万元，但是，受到政府自持的限制，实际可成交的价格应为990万元，政府自持部分并未涨价。如果购房人想用90%的产权份额也就是90㎡卖到1000万元，相当于单价要达到11.1万元/㎡，高于市场10%，基本不可能成交。
海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块（假设房屋100㎡为例，政府自持10%）
所以，综上案例可以分析出对开发商、消费者和市场的影响：
开发商影响：如果竞争到政府自持比例，那么必然要承担政府自持部分的成本价格，收益部分在二次交易时兑现，时间不定。当然，还有另一方面考虑，开发商降低利润预期，将这类商品住宅按照类似共有产权房（低利润）来干。
消费者影响：可以以相对平稳的价格来购置此类房屋。但是想炒房基本不可能，起码在5年内是不可能的。更适合自住。
市场影响：此类房屋在后续交易操作中相对复杂，对投机行为是一种限制，从需求端在平稳市场房价，防止炒作上涨。
这也正是政府对此类商品住宅调控的意图。哪类商品住宅，不限价、不限户型的改善类商品住宅。也就是说这几年供应限价限户型（70/90）产品，后续供应不限价、不限户型的改善类住宅，同样会保证房地产市场的平稳运行，而办法是有很多的。
从2020年出台的政策、机制还有一些举措看，明显看到了调控的决心。而正如我们看到的，政策还在持续调整，机制还在逐步完善，未来还有更多我们预想不到的政策会出台，最后甚至调控不再简单对价格调整，而是形成标准科学的成熟的行业标准和运行机制。
行业是在这种适应中，一边关注政策走向，一边关注市场变化，不断调整策略，提升核心竞争力，迎接一次一次宏观和市场带来的挑战。
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