末住宅成交现回升,2015需求结构面临新态,深度分析敬请期待
天朗房网 2015/1/8 阅读次数:3537
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【京房时讯】年末住宅成交现回升,2015需求结构面临新态,深度分析敬请期待

2014年北京商品住宅市场成交量经历了9个月的低迷态势之后,政府开始出台提振楼市政策,刺激购房需求。三季度末房贷放松政策、上调普宅认定标准、公积金新政、降准降息等多重利好政策频出,对各需求层次进行刺激托市。

政府提振楼市效果显现,2014年末两月商品住宅成交量回暖

市场需求对政策刺激做出快速反应,年末两月北京新房商品住宅及二手住宅成交量连续两个月表现明显回升, 11月和10月新房商品住宅成交套数环比连续涨幅分别为53.1%7.4%,二手住宅成交套数连续涨幅分别为26.4%31.2%12月新房和二手住宅成交量均达年内单月最高,分别成交6462套和14671套,成交套数分别高于2014年月均成交32.9%68%12月新房商品住宅成交均价31312/平米,也达单月最高。

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至此,2014年结束,商品住宅市场整体成交形势并不乐观,在供应量水平略高于2013年的情况下,新房商品住宅和二手住宅成交总量却仅为去年六成,而成交价整体依然保持增涨态势。土地市场交易火热,成交规模继续萎缩,但成交金额却创历史新高。

经营性用地成交规模萎缩,但总出让金额上涨7.4%,创历史新高

2014年全市共成交经营性用地96宗,比去年减少35宗;总建设用地面积782.12万平米,环比减少14.3%;但成交总金额继续保持上涨,共成交1899亿元,环比涨7.4%,成交金额创历史新高。

新房商品住宅新增供应继续放量,环比增加9%

2014年全市新增供应商品住宅8.9万套,环比增加9%,市场供应保持放量供应态势。

商品住宅成交总规模(含新房商品住宅和二手住宅)16.3万套,环比锐减四成,新房住宅成交均价上涨16.5%

全年北京商品住宅市场成交规模(含新房商品住宅及二手住宅)共16.3万套,成交总套数环比锐减40%。新房商品住宅成交套数减少45%,低于08年成交水平,创十年来新低,二手住宅成交量也减少了36%。加上自住型商品房成交量,新房总成交规模为7.5万套,环比依然减少29%

2014年新房商品住宅成交均价继续上涨,且创新高。全年商品住宅成交均价27556/平米,环比上涨16.5%

自住型商品房全年成交总规模1.3万套

20147月首个自住型商品房项目开始网签,其成交量占新房商品住宅比重多在50%以上,对市场成交量贡献较高。2014年北京累计批售自住型商品房预售许可1.9万套,累计成交1.3万套,累计成交均价17652/平米。

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    2014年依然执行以往的限购政策不变,投资需求被抑制,购房需求仍以刚需、改善为主体,而成交量却没有延续2012年以来的平稳走势,出现42%的明显回落,回落原因一方面因自住型商品房入市,转出部分刚需购房者,另一方面,需求结构转变,刚性需求经过近十年的消化,需求本身呈减少态势。而改善及高端需求入市更加理性化,对市场形势影响及价格涨幅更为敏感,入市更加谨慎。

2015年北京楼市需求结构将面临全新形势

观察自2008年以来北京商品住宅市场共经历三次阶段下行,分别为20052008年、20092011年和20102014年,而前两次下行后转年(2009年、2012年)全部表现为回弹。通过比较前两次成交量低谷后反弹,可以看出政府在楼市成交量低迷持续9~12月时会出手就是,并且在楼市成交量回弹前均会形成一段时间的筑底,而当前楼市正处筑底阶段。

20082009年经历的成交量反弹,主要因2008年国家层面出台四万亿救市,北京购房降首付、降贷款利率、减免税费等刺激楼市政策,购房者直接受益,从而使2009年成交量现报复性增加。而20112011年经历的成交量反弹,虽受制于限购政策的严厉执行,有效抑制投资了需求,但由于保障房供应不足,刚需购房者依然庞大,2012年成交量形成以刚需为主要支撑的购房格局,因此成交量表现为环比反弹回升。

2015年北京楼市成交量是否会反弹?反弹力度有多大?均价是否继续上涨?各层级市场(刚需、改善、高端)供需关系将如何?寻求这些问题的答案必须回归市场供需关系本质,通过对市场供需关系及影响因素的变化进行深入剖析。

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各层级市场需求力道、未来供应格局及2015年北京房地产供需关系趋势等深度分析敬请期待

我们通过对前两轮成交量下滑后回弹原因进行研究,进而加权得出影响成交量变化力道因素,探寻本轮个层级市场(刚需、改善、高端)需求力道的程度和变化,再通过土地供应格局影响、市场潜在供应分析及可售存量分析等角度进行供应形势预估,综合对比各层级市场需求力道趋势和供应形势,同时结合宏观经济形势、政策影响的等因素,来展示明年刚需、改善、高端等细分市场市场面临的供需关系状况,并对各层级市场供销量价进行趋势预测。具体详细表述请关注《天朗房研网2015年北京房地产市场年报》。

 

附:2014年度排行榜

开发企业拿地金额排名

No.

品牌企业名称

宗数

金额(亿元)

1

远洋地产

9

171.3

2

金融街

3

133.74

3

泰禾集团

3

101.28

4

首农集团

3

101.08

5

金隅集团

3

87.25

6

绿地集团

5

82.8

7

首创置业

5

73.33

8

鲁能集团

2

71.7

9

复地集团

4

65.54

10

恒大集团

2

62.1

注:本排名统计包含企业独立拿地和与其它企业联合拿地两部分,联合拿地地块在统计时均计入各企业名下。

 

开发企业商品房销售金额排名

No.

开发商名称

销售金额(亿元)

1

金隅集团

136.98

2

金融街

126.11

3

首开集团

114.13

4

万科集团

92.27

5

富力地产

72.07

6

京投银泰

67.54

7

保利地产

67.12

8

绿地集团

64.11

9

中国铁建

57.37

10

华润置地

53.09

注:本排名统计包含企业独立开发和与其它企业联合开发两部分,与拿地统计方式不同,联合开发部分在统计时按联合企业个数进行统计指标平分,即按平均分配比例计入各企业。

 

新房商品住宅项目成交套数排名

名次

项目名称

套数

均价(/)

金额

1

住总万科橙

1328

21379

23.02亿元

2

熙悦春天

1197

22085

22.35亿元

3

中粮万科长阳半岛(中粮万科funminx半岛广场)

1066

23565

20.69亿元

4

金融街·融汇

1008

21700

17.3亿元

5

首开·熙悦山(首开熙悦·双子座)

973

20771

17.31亿元

6

泰禾·1号街区

856

29145

17.86亿元

7

京投银泰万科·西华府

812

38830

30.16亿元

8

顺义·绿地启航国际

788

18940

11.17亿元

9

首创·新悦都

754

21343

13.25亿元

10

香悦四季(合景·悦邑)

689

19119

8.19亿元

 

新房商品住宅项目成交金额排名

名次

项目名称

套数

均价(/)

金额

1

臻园

572

46087

50.49亿元

2

京投银泰·琨御府(琨御府·玲珑阁)

437

66615

32.16亿元

3

京投银泰万科·西华府

812

38830

30.16亿元

4

西山艺境

482

38171

27.86亿元

5

泰禾·北京院子

173

62241

25.77亿元

6

住总万科橙

1328

21379

23.02亿元

7

熙悦春天

1197

22085

22.35亿元

8

保利海德公园(蓟门名居)

263

82456

21.91亿元

9

枫丹壹號

408

38649

20.78亿元

10

中粮万科长阳半岛(中粮万科funminx半岛广场)

1066

23565

20.69亿元

 

更多年度排行榜请关注《天朗房研网2015年北京房地产市场年报》

 

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盘点2014年北京房地产市场
北京新地铁周边楼盘(房山线、顺义15号线、大兴线)
北京新地铁沿线楼盘(10号线、6号线)
每周期房成交排名(1月12-1月18日)
■ 成交套数排名
1. 泷悦长安(长安嘉源)(含自住型商品房) 189套
2. 海淀·嘉郡(自住型商品房) 169套
3. 华远和墅雅园 128套
4. 中建·国际城 123套
5. 首创·悦洳汇 118套
■ 成交面积排名
1. 泷悦长安(长安嘉源)(含自住型商品房) 1.69万㎡
2. 海淀·嘉郡(自住型商品房) 1.49万㎡
3. 华远和墅雅园 1.19万㎡
4. 中建·国际城 1.17万㎡
5. 首创·悦洳汇 0.98万㎡
■ 成交金额排名
1. 泷悦长安(长安嘉源)(含自住型商品房) 3.28亿元
2. 海淀·嘉郡(自住型商品房) 2.99亿元
3. 中建·国际城 2.39亿元
4. 中建国际公馆 1.94亿元
5. 华远和墅雅园 1.55亿元
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