部分房企降低自身负债率 房企负债将分化加剧
新京报 2017/8/7 阅读次数:96
京房地产市场动态监测研究系统

万达、融创等房企正在通过多种方式降低负债率。图为7月19日万达、融创、富力合作发布会现场。 新京报记者 浦峰 摄

在中国的企业界,房地产企业一直有着高负债的传统。在最近10年行业的爆发式增长之下,高负债、高周转的运作模式一直是许多房企做大规模、开疆拓土的不二法门,然而这一现象在今年以来却出现了变化。尤其是近期,部分房企先后表达了降低企业负债率的意愿。而与此同时,还有大量房企却仍然走在规模化扩张的路上。

去降派

规模化企业在降负债

高负债、高周转、高增长一直是近些年来房企的扩张逻辑。不过记者也注意到,近期,一些龙头企业进行了有关“降负债”的明确表态。在“降负债”方面动作最大的就是融创和万达了。

上月,万达将13个文旅项目和77个酒店项目以637亿元的价格甩卖给了融创和富力。对此,万达集团董事长王健林表示,“此次交易完成后,万达商业计划今年内清偿绝大部分银行贷款,万达商业负债率将大幅下降。”

而作为房企里面大规模举债扩张的典型,融创最近几年的高速扩张与其居高不下的负债率一直密不可分。

不过,7月25日,融创中国也发布公告称,公司将通过先旧后新的方式,拟以18.33港元/股配售2.2亿股,计划募集资金约40.3亿港元,折合5.2亿美元以补充资金。两天后,融创中国控股有限公司董事长孙宏斌也发微博 表示:“近期我们会停缓发展,加速去化,降低负债率,确保健康安全。我们坚信,企业层面的去库存去杠杆和金融业的稳定发展,经济将迎来理性繁荣。”

除此之外,如绿地、世茂等企业,也通过定增、资产证券化、降低融资成本、优化负债结构、资产证券化等手段来降低资产负债率。不过,上述房企目前已公布的财报暂时还没有体现出负债率下降的趋势。

对此,中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰分析,目前正在积极主动“去降”的企业大多是已经阶段性达成了规模化扩张的。尤其是经过了上一阶段的高负债带来的高增长之后,资金链出现了一定压力的企业。“比如融创,尽管孙宏斌在业内公认的拥有极强的融资能力和销售能力,但是经过了上半年几次大规模收购之后,在政策趋紧的背景下,也会选择放缓发展步伐,通过降负债来规避风险,并且完成对其并购成果的消化。”陈云峰表示。

探因

融资趋紧倒逼开发商卖楼

在金融行业去杠杆的影响之下,房地产企业的融资环境已经不如前几年那样乐观,融资的渠道也正在逐步收缩。作为一个对于融资依赖程度较高的行业,企业融资收紧对于开发商,尤其是中小开发商来说无疑也是一个利空消息。

根据中房研究院第二季报告显示:6月末,人民币房地产贷款余额29.72万亿元,同比增长24.2%;地产开发贷款余额1.36万亿元,同比下降17.9%。可见金融机构正在收紧通往土地市场的贷款闸门,目的是减少开发企业的融资规模,降低土地竞拍价格。

上述报告还指出,上半年,房地产自筹资金下降了2.3%。由于IPO、土地竞拍贷款、企业债、信托等“创新”融资渠道要进行合规审查,基本被叫停,企业自筹资金出现负增长,因此也倒逼开发企业加速卖楼,通过其他资金中的预收款、定金等回笼资金,维持现金流安全。

在2017融创中国股东会上,融创中国执行董事汪孟德也坦言,“今年整个地产行业(融资成本)会上升。对融创中国而言,今年新增贷款成本与去年相比较也要上升。”

易居研究院智库中心总监严跃进表示,从公司降低负债规模等内容来看,说明投资者对于地产金融背后的风险是有足够的警惕和担心的。尤其是近期部分地产企业收购其他一些不良资产以后,所引起的投资是否过于激烈等,都容易引起大家对负债等指标的关注,尤其是类似现金流方面的问题。另外很大的动作在于商业银行等金融机构采取了自查的模式,这也会引起地产业务相关金融融资方面的收紧。

市场限购致资金流动性紧张

不过,对房企来说,从市场回笼资金这一手段也因为政策原因,受到了较大的制约。

有业内人士指出,一般来说,房企不会因为要去硬性地降低负债率,而牺牲公司已经成熟的发展空间。因此,目前市场上一些房企降负债的动作,除了调整自身资产结构之外,也有一定外部因素的影响。其中一个很大的因素就是今年上半年以来在全国范围内的限购政策。

“目前很多高周转战略的房企都需要依靠项目的快进快出,来实现资金周转以及债务偿还。”克而瑞机构分析师崔秀程表示,从目前的整个市场来讲,房企普遍面临着资金面趋紧的局面。“今年以来,执行高周转战略的房企所青睐的一二线城市几乎都面临着双限的强调控,市场预期和走向因此改变,并且将持续一段时间。来自市场和监管的压力,都让房企不得不降低负债水平。”

CREIS中指数据显示,2017年上半年一二线城市楼市成交量均同比回落,一线城市成交面积同比下降了34%,二线代表城市成交面积下降了21%。而中房研究院统计数据也显示,在其所监测的40个重点城市中,有13个城市的销售面积下滑,集中在一线及二线城市,其中上海以40.6%跌幅居榜首,此外北京、苏州、合肥的跌幅也超过30%;广州、南京、济南、杭州、长沙、厦门、深圳等城市的跌幅则在3%-13%之间。

冲千亿企业负债率上升

在一些企业进行“去降”的同时,还有大量的房企仍走在规模化扩张的路上。根据统计机构Wind数据显示,截至今年一季度末,申万一级行业里的129家上市房企里,有101家的资产负债率超过50%,其中61家超过70%。

而这其中,不乏一些房企在今年提出了要冲击千亿甚至2000亿元销售金额的目标。比如佳兆业表示要在两到三年内实现千亿目标,2016年销售额487亿元左右的阳光城也在今年提出了冲击千亿的口号。

根据上述企业已经公布的财报数据,佳兆业的负债率在2016年底达86.1%,较去年年中增长了近3个百分点。而阳光城的负债率则从2015年底的80%左右激增到了2017年第一季度的87.65%。

值得注意的是,这些口号喊得很响亮的企业,是有着一定共同点的。那就是目前它们大多保持着300亿-500亿元的销售规模,而且无一例外,都是走在高速扩张的路上。就连一些目标没有这么激进的企业,其负债率也在增长,比如新城控股2017年的销售目标为850亿元,但是其负债率也从2016年一季度的82.78%增长到85.69%。

事实上,在中国的房地产行业,对这些中型企业来说,要在几年之内将自身的规模翻番,免不了需要大举拿地扩张。而在全国土地市场热度居高不下,地价高企的背景之下,对于房企的资金压力也是较大的。因此高负债、高周转的操作模式就成为其扩张的必要手段。

新城地产副总裁欧阳捷分析指出:“事实上,只要现金流能够保证,那么负债率的问题就不是很大。在房企规模化的路上,用高负债进行融资周转,是一种常见的手段。”

而一位上市房企财务负责人表示,“看房企负债率其实也不能单看数据,还需要关注负债结构。如果短期债比较多,说明房企的融资能力不足,无法拿到低成本的融资。就对流动性的要求比较大,需要周转率较高。这对于资金链的压力和回款的要求就会比较大。”

分析

规模化是一柄双刃剑

在不少房地产从业者看来,在如今的中国房地产市场上,竞争愈发激烈,对中小房企来说,发展的空间已经越来越小。而在这种大环境下,规模化虽然具有一定的风险,但却是一个出路。

事实上,2013年,当碧桂园以123%的爆发式增长,成为行业黑马跃升到千亿房企俱乐部的时候,不少房企就已经注意到了规模化所带来的好处。并且在行业内部,也有很多企业在模仿碧桂园的规模化之路。

不过也有业内人士表示,规模化具有一定的风险,因此在实际执行的时候,如何有质量增长,如何做到规模、利润、质量和杠杆间的面面平衡是一个涉及广泛的课题。

“企业的发展是跑马拉松,不是短距离的冲刺。”凯德中国首席企业服务官、华北区域总经理陈培进表示,“我们在做规模化的同时还必须考虑能力的平衡,比起盲目拿地,我们更重视战略性布局。”

而陈云峰则明确表示,“现在中国的房地产市场已经进入到了资源整合的阶段。没有做出规模的企业,就意味着拿不到融资、很难取得土地,那么在这一过程中,也会逐渐地被市场所淘汰掉。”

陈云峰认为,“规模化也是一柄双刃剑,尤其房地产市场是受到政策性风险影响较大的市场。如果企业在资金链压力较大的背景之下举债扩张,那么一旦出现风险资金链断裂,很可能这些处于扩张期的房企也会死在规模化的路上。”

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每周期房成交排名(1月12-1月18日)
■ 成交套数排名
1. 泷悦长安(长安嘉源)(含自住型商品房) 189套
2. 海淀·嘉郡(自住型商品房) 169套
3. 华远和墅雅园 128套
4. 中建·国际城 123套
5. 首创·悦洳汇 118套
■ 成交面积排名
1. 泷悦长安(长安嘉源)(含自住型商品房) 1.69万㎡
2. 海淀·嘉郡(自住型商品房) 1.49万㎡
3. 华远和墅雅园 1.19万㎡
4. 中建·国际城 1.17万㎡
5. 首创·悦洳汇 0.98万㎡
■ 成交金额排名
1. 泷悦长安(长安嘉源)(含自住型商品房) 3.28亿元
2. 海淀·嘉郡(自住型商品房) 2.99亿元
3. 中建·国际城 2.39亿元
4. 中建国际公馆 1.94亿元
5. 华远和墅雅园 1.55亿元
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