北京自住房升级为 共有产权住房 或可写入长效机制
21世纪经济报道 2017/8/7 阅读次数:106
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在推行了3年多后,北京的自住型商品房(地块汇总、实拍、论坛)将被共有产权住房全面取代,这一步的意义被认为十分重大。

8月3日晚间,北京市住建委、发改委、财政局、国土规划委等多部门联合起草《北京市共有产权住房管理暂行办法》(以下简称《办法》),向社会公开征求意见。

该文件是对原自住型商品房(即“自住房”)政策的进一步调整和升级。自住房这种曾风靡一时的保障房品种将不再出现在北京市场,但它的土地出让方式、规划建设、分配规则等都将移植到共有产权住房政策中,并做出完善。

北京也成为继安徽淮安、上海之后,国内第三个出台共有产权住房的专门文件的城市,而国外更是早有类似的尝试。北京市房协秘书长陈志认为,共有产权住房制度兼顾了属地和职住平衡(就业-居住平衡)的原则,对于未来北京的房地产市场将产生积极的影响。同时,共有产权住房也应该是长效机制的重要组成部分之一。

注重保障属性

根据《办法》规定,共有产权住房是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

与自住房类似,这类房屋主要满足无房家庭住房,即“夹心层”的需求。

按照规定,单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房。已签订住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议、有住房转出记录等情况的申请家庭不得购买共有产权住房。

为促进职住平衡、精准分配,共有产权住房优先配售给项目所在区工作无房家庭,其中30%的份额配给非北京户籍的“新北京人”。

按照规定,已购共有产权住房用于出租的,购房人按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分。用于出售的共有产权住房需购买满5年,同样按市场价格转让所购房屋产权份额。

和自住房类似,北京的共有产权住房建设用地可采取“限房价、竞地价”,“综合招标”等多种出让方式。在选址上优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套较为齐全的区域。

这并非全国首份关于共有产权住房的文件,北京也非首个试点城市。

2014年4月,住建部发布《关于做好2014年住房保障工作的通知》,确定北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石为共有产权住房试点城市。

早在2007年,淮安在国内首推共有产权房政策。这也是全国6个试点城市中首份细则实施方案。上海则在2010年做出共有产权住房的试点,并在2015年出台《上海市共有产权保障住房管理办法(草案)》。

深圳、成都、黄石也曾做出类似的尝试,虽然政策上有细微差别,但其对共有产权住房基本定义和属性界定颇为一致,更偏重保障属性。据21世纪经济报道了解,这些城市的试点情况会定期上报至住建部,作为制定相关政策的参考。

相比之下,北京此前并未明确提出过“共有产权住房”的概念,而是从2013年起推出自住型商品房制度。北京的自住房价格比周边商品住房低30%左右,且“五年后上市收益的30%上交财政”的做法,已经明确带有“共有产权”的性质。

有进一步推广的可能性

综合北京自住房的历史供应情况和供地计划来看,不难测算出共有产权住房对市场的影响。

中原地产的统计显示,2017年以来,北京供应土地中,自住房规划建筑面积为153.33万平方米,占新供应住宅面积的30.2%。这将成为未来市场的一股重要供应力量。

该机构统计还显示,过去5年来,北京合计出让了80宗自住房住宅土地,合计供应了自住房面积达到了703万平米,大约能够建设成为8万套自住房/共有产权住房。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示,随着政策的出台,预计未来北京供应共有产权住房的比重会不断增加,并将对稳定房价预期起到积极作用。

链家研究院院长杨现领认为,这一政策通过“职住平衡”和“不转让无需补差价”的规定鼓励永久居住,让房屋回归居住属性。他表示,过去北京自住型商品房存在明显滞销,一方面是受整体市场行情影响,另一方面也是供应项目位置较为偏远,“职住平衡”还有利于解决这一问题。

杨现领认为,在供应结构上,共有产权住房的作用不可忽视。未来北京市场将形成商品住房、共有产权住房、租赁住房三类供应主体。

北京共有产权政策的推出,还可能有着政策层面的风向标意义。

“北京向来是政策高地,很多新政策都曾进行全国推广。”某房企人士表示,“虽然北京是首次提出‘共有产权住房’的概念,但可能预示着新的政策方向。”

陈志从制度的层面阐述这一制度的意义。他表示,共有产权住房制度兼顾了属地原则,兼顾了职住平衡的原则,而且特别强调了对“新北京人”的同权意义。对于完善住房保障体系、完善住房制度,支持中端购房,抑制投机,促进公平,有着重大意义。

据悉,国外早有共有产权住房的相关实践。从类型上看,主要分为市场化共有产权住房和保障性共有产权住房两种,前者是在购房者之间进行产权分割,后者是在政府部门和被保障者之间进行产权分割。

国内各城市试点的共有产权住房,与上述保障性共有产权住房更为类似。在很多国家,这类房屋已经作为住房保障体系的一部分,形成了成熟的制度。

多数受访者认为,从国内现有的实践来看,共有产权住房的主要保障对象在于“夹心层”和中低收入群体,因此更适合在大城市推广。若北京的试点成熟,该制度有进一步推广的可能性。

陈志也指出:“共有产权住房应该是长效机制的重要组成部分之一。”

但这一制度的具体试行情况如何,尚需进一步观察。上述房企人士认为,由于自住房项目多为配建,从财务核算的角度看,很多项目存在盈利难题,并导致企业的积极性不高。新制度能否对房企真正带来激励,将是决定成败的重要因素。

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每周期房成交排名(1月12-1月18日)
■ 成交套数排名
1. 泷悦长安(长安嘉源)(含自住型商品房) 189套
2. 海淀·嘉郡(自住型商品房) 169套
3. 华远和墅雅园 128套
4. 中建·国际城 123套
5. 首创·悦洳汇 118套
■ 成交面积排名
1. 泷悦长安(长安嘉源)(含自住型商品房) 1.69万㎡
2. 海淀·嘉郡(自住型商品房) 1.49万㎡
3. 华远和墅雅园 1.19万㎡
4. 中建·国际城 1.17万㎡
5. 首创·悦洳汇 0.98万㎡
■ 成交金额排名
1. 泷悦长安(长安嘉源)(含自住型商品房) 3.28亿元
2. 海淀·嘉郡(自住型商品房) 2.99亿元
3. 中建·国际城 2.39亿元
4. 中建国际公馆 1.94亿元
5. 华远和墅雅园 1.55亿元
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