瑞银亚洲经济研究主管:房地产抄底新机会到了吗
21世纪经济报道 2018/1/12 阅读次数:101
京房地产市场动态监测研究系统

投资者问: Q1:随着2017年中国经济持续好转 ,在去杠杆、化解产能过剩与金融风险的多重压力下,2018年中国宏观经济能否保持向好的趋势?

Q2:您可否谈谈目前中国是不是出现了一个抄底房地产的新机会,因为这些年房地产市场有一个特点,调控之后房价总会上涨。

A1:相比不少经济学家会看好中国经济持续加速成长,我反而认为未来两年中国经济增长将趋向下行。

这里有很多原因,一是去年中国众多经济数据普遍都超出市场预期,令不少金融机构与分析师纷纷调高对中国经济发展前景的预期。比如国际货币基金组织(IMF)去年四次上调中国经济增长预期,预计2017年中国经济增速为6.8%,2018年加快至6.5%。但如果我们仔细关注中国基建投资与房地产市场的发展,就会发现中国经济发展的下行压力正在加大。

整体而言,随着欧美经济持续复苏,今年中国出口将保持持续好转,消费领域的表现相对稳健,工业投资甚至可能反弹,宏观经济硬着陆风险比较小,但是过去多年支撑中国经济高速增长的两大关键驱动力——基建投资与房地产市场,正随着政策收紧而出现增速放缓趋势。

现在我们已经看到,房地产销售量在减速,棚改的货币安置化对房地产销售的贡献度也在减弱,加之房贷政策的紧缩,未来房地产将会出现增速放缓趋势。

与此同时,基建投资增速将会在2018年放缓,因为在防控金融风险的大环境下,财政部已经出台一系列加强地方政府债务控制的措施,令基建项目资金来源受到影响。

因此,我个人认为今年中国宏观经济增速会略微放缓,2017年经济增速约在6.8%,2018年将放缓至6.4%,2019年进一步放缓至6.3%。

A2:在我看来,房地产很可能是未来三五年中国经济最大的一个灰犀牛。

如果将房地产当成是资产配置的重要组成部分,那么房地产投资必须要产生足够理想的回报。因此,房地产投资能否获得收益,一是取决于房价涨幅,二是房地产出租所带来的现金流回报。

但我们看到,近年房价与房租的上涨,并不是由市场真实的供需关系主导,更多是信贷政策、货币政策、以及市场对房价上涨的预期推动,这种投资模式所创造的回报未必持久,这是我比较担心的。

此外,我们调查还发现,现在很多人急于买房的最大原因,是害怕错过房价上涨的机会,并非真正的住房刚需,这凸显市场对房价未来继续往上涨的预期空前强烈。这同样令我感到担心,原因是房地产越来越多地呈现资产属性与投资属性。一旦房地产被视为金融投资工具,那么一旦房地产税出台,房地产信贷持续收缩,会不会造成投资客集中抛房相互踩踏,这也是我相当担心的。

更重要的是,当前中国宏观经济组成里,20-25%的经济附加值都与房地产有关,整个金融系统约50%风险敞口与房地产市场有关,这也让我担心,一旦金融市场出现风险,或者宏观经济出现增速放缓,房地产市场可能首当其中受到冲击,因此投资者此时抄底房地产,若是以投资获利为目的,需要谨慎小心。

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每周期房成交排名(1月12-1月18日)
■ 成交套数排名
1. 泷悦长安(长安嘉源)(含自住型商品房) 189套
2. 海淀·嘉郡(自住型商品房) 169套
3. 华远和墅雅园 128套
4. 中建·国际城 123套
5. 首创·悦洳汇 118套
■ 成交面积排名
1. 泷悦长安(长安嘉源)(含自住型商品房) 1.69万㎡
2. 海淀·嘉郡(自住型商品房) 1.49万㎡
3. 华远和墅雅园 1.19万㎡
4. 中建·国际城 1.17万㎡
5. 首创·悦洳汇 0.98万㎡
■ 成交金额排名
1. 泷悦长安(长安嘉源)(含自住型商品房) 3.28亿元
2. 海淀·嘉郡(自住型商品房) 2.99亿元
3. 中建·国际城 2.39亿元
4. 中建国际公馆 1.94亿元
5. 华远和墅雅园 1.55亿元
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