北京新房“断供”二手房企稳 业内:不代表市场变热

乍暖还寒之时逐渐走远,天气开始稳步升温。楼市方面,北京二手房市场也出现了企稳势头。分析人士认为,二手房挂牌价格降幅到达一定程度,促使了购房人出手,但成交量的回升,并不意味着将带动价格反弹。

新房“断供”二手房企稳

三天清明小长假期间,北京新房交易量继续走冷,二手房交易量则出现企稳势头。

思源地产市场发展部副总经理兼首席分析师郭毅表示,本轮紧缩调控真正对楼市产生实质影响始于2017年的“3·17”,随着限购、限贷、限价等“五限”政策的陆续实施,无论是从对市场预期的有效管理,还是对投资、投机客群的精准抑制,均对楼市造成了影响。特别是自去年“3·17”以来的一年多时间里,北京楼市相继颁布实施了多条政令,购房需求端也逐步向“房住不炒”的理性心态回归,这是造成楼市需求下滑、成交受挫的根本原因。

郭毅分析,新房成交持续走低的主要原因在于供给不力。预期中的限竞房新政迟迟没有落地,使得大批限竞房堵塞在入市通道中,因此导致大量计划购置中等价位限竞房的购房者不得不“持币观望”,造成新房市场成交乏力局面的出现。

而市场化程度较高的二手房则恰恰与之相反,去年北京二手房挂牌价格普降15%-20%,在交易过程中还能获得部分议价折让,由价格降至合理价值区间引发,二手房成交量逐步企稳。

事实上,自从今年以来,二手房市场便走上了逐步“修复”的轨道。思源地产数据显示,今年3月,北京二手房签约量达到12104套,继2017年12月和今年1月之后,月度销量再破万套大关。此外,这一成交量也创下自2017年4月以来,近12个月销量新高。

别墅成交占比提升

清明期间新房市场成交结构的变化,也提示出北京楼市又一趋势性变化。

别墅产品已经告别了过去的从属地位,逐步成为购房客群的重要选项之一。郭毅认为,别墅市场地位的提升,与近年来开发商针对别墅进行的产品创新升级紧密相关。随着土地价格的高涨以及控规指标的严格,合院及叠拼别墅的开发量明显上升。

其中,合院别墅作为新兴的别墅产品,最大化地将公共空间应用到别墅的私家院落中,在占地面积不减的前提下,实现了有天有地有院落的别墅居住功能,因此赢得高端改善家庭的喜爱。而叠拼别墅则因将总价控制的更为到位,且在一定程度上兼顾私密与墅居感受,部分项目还通过南北入户的方式,让每户别墅都能拥有私家庭院,因此吸引大量普通改善家庭。

未来,随着今年限竞房别墅产品供应量的上升,加之新房市场以改善型客群为主的现状,别墅需求升温的趋势还将进一步得到强化。

不代表市场真正变热

不过,专家认为,二手房市场成交量的逐步回升,并不代表市场真正变热,也并不意外着价格将反弹。

链家研究院首席市场分析师许小乐分析,3月的成交小高峰属于正常的市场变化,根据每年的经验,3月为传统“小阳春”,春节前累积的需求会在本月释放。

许小乐认为,3月成交的小高峰并不意味着市场真正变热。从绝对水平看,今年3月份的绝对量比市场较热时期的2016年、2017年同期有所减少,只有去年同期的40%左右。月度成交量与市场相对平稳的2015年同期相当,处于一个合理的正常水平。

据了解,3月份的成交量主要由低总价的首置刚需推动。调控之后,总价400万以内的房源成交占比从30%左右上升到近50%。

许小乐预计,3月份的成交量难以带动价格快速上涨,4月市场或将迎来自然回落。在供需矛盾减弱、市场成交将迎来回落的情况下,均价缺乏上涨动力,后期均价可能呈现总体平稳的小幅波动。