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北京房地产市场供需动态监测月报-2014-5

一.前言

今年以来北京楼市整体观望情绪严重,整体成交量持续低迷。4、5两月商品房、商品住宅成交均价连续两个月下降,新房商品房市场也并未出现“红五月”的壮观景象。临近月末,即5月1日至29日,期房商品住宅累计成交量仍低于4月整体成交量。虽然月末最后两天,受首开•缇香郡项目集中网签拉动,5月整体成交量出现小幅增加,成交套数环比增加8.65%,成交面积环比也增加了3.38%,但成交量依旧惨淡。春节后,北京商品住宅市场持续价跌量低,下月北京楼市供销量价将有怎样表现?楼市低迷是否将持续?

二.市场表现

成交量环比虽小幅增加,但同比及今年累计成交量均明显减少40%左右

5月北京期房新增供应商品住宅11103套,总面积127.41万平方米,环比虽然分别减少11.33%和2.49%,但同比分别大幅增加141.53%和162.86%。

5月期房商品房住宅成交4285套,环比虽然小幅增加8.65%,但同比仍减少31.12%;今年1~5月累计成交22055套,同比也明显减少了41.98%。
成交均价连续两月下滑
5月北京期房商品住宅成交均价24486元/平方米,环比小幅下降3.24%,同比上涨4.4%。

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三.市场解读

春节后供应放量 成交量并未惯性增加 市场观望氛围浓厚
从今年期房商品住宅新增供应量数据表现来看,今年春节后市场明显表现为放量供应,且4、5两月新增供应套数连续破万套,为一年内新增供应量最高的两月。……
5月住宅类销证半数在下旬集中供应 形成当月有效供给比例较小
5 月新增商品住宅类期房预售许可证,仅4个销售证发证日期在上旬,其它24个均在中下旬,且下旬下证数量占60.7%,下旬下证商品住宅面积占47.5%。……

4月住宅类销证多在5月开盘 成交率较低
5月住宅类销证半数在下旬集中供应,形成当月有效供给比例较小,一般当月下证在当月形成成交可能性和成交量比较小,成交量多在下月反映。……
5月新增成交率环比下降 市场去化力度减弱
4、5两月北京期房商品住宅下证时间均集中在中下旬,但5月新开盘销售证中当月新增销售证数量比重和新增成交率环比均明显下降。可见市场去化力度明显减弱 。……

四.市场趋势分析及6月市场供需量价预测

市场去化速度呈减慢态势,买盘严重不足,低价入市为当前主要销售策略
从期房商品住宅成交量情况来看,5月成交量虽小幅反弹,但整体水平仍处低位。从期房商品住宅可售去化强度比来看,自去年第四季度起呈明显下降态势,说明市场去化速度减缓,而今年第二季度可售去化强度比仅为0.1,为去年以来最低值。

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6月入市产品中高端项目比例扩大 成交量价表现有待观察
6月北京商品住宅市场仍处于可售量高位、观望氛围浓厚、且自住房入市的大环境下。
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