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2014年7月北京楼市解读

一.前言 

 

7月北京自住型商品房首月网签即居榜首,成交份额占商品住宅总成交量四成。

今年北京楼市整体观望情绪严重,商品房成交量持续低迷。7月商品房继续放量供应,而成交量环比、同比均明显减少,今年1~7月商品房成交面积同比减少四成,市场形势十分惨淡。
7月北京自住型商品房大量批证且开始首月网签,新增供应套数占商品住宅总供应量比重高达66%,成交量比重也高达37%,受其影响,全市期房商品住宅成交均价出现12.29%的明显下降。剔除自住型商品房入市、网签等因素,纯商品住宅供应量受到明显挤压,近两月新增供应量明显减少接近年初水平,而成交量也更加惨淡。
7月开始网签的自住型商品房网签尚未结束,下月市场成交量、价将有怎样表现?今年下半年仍将有大量自住型商品房入市,将会对北京商品住宅市场成交形成怎样的影响?下半年整体市场形势如何?


二.市场表现


—7月北京公告经营性用地11宗,成交8宗,孙河两宗地块流拍。
—孙河两宗地块流拍,市场降温速度与幅度超过政府预期
—商品房市场:放量供应、成交低迷、存量高位、均价保持上涨
—7商品住宅继续放量供应,自住型商品房现集中供应
—7月北京期房商品住宅成交量环比虽然明显增加,但仍低迷
—7月期房商品住宅成交均价环比降12.29%,为今年月度最低
—今年1~7月写字楼成交量、价双涨
—今年1~7月商业供销面积双增

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三.市场解读


—商品住宅新增供应量解读:7月自住房供应套数比重高达66%,纯商品住宅6、7两月回归年初低点
—7月商品住宅成交量环比虽然明显回升,但整体成交乏力,且自住型商品房占四成
—7月网签开盘项目超八成在上半月,但整体成交率仅8.3%
—自住型商品住宅大量入市仍是成交量低位徘徊的重要原因
—商品住宅成交均价环比下降了12.29%的原因分析
—受自住型商品房大量成交影响,四五环之间商品住宅成交量比重大增27.19%,但成交均价大幅下降44.68%

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四.市场趋势分析及8月市场供需量价预测


—市场去化速度呈减慢态势,买盘转向观望及自住房,低价入市为当前主要销售策略
—自住型商品房大量未网签,预计8月成交量有望继续回升
—7月尚有部分中高端项目将在8月开盘去化,但受自住房大量网签影响,均价水平或将继续小幅回调

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