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2016年4月北京楼市解读

一.2016年4月北京房地产市场综述
(一)【京房时讯】4月商品住宅成交总量环比基本持平,高于今年月均24.82%,商改住成交暴涨,二手房降温
【政策环境背景】2016年楼市以去库存为主,政府出台了一系列利好政策,促进购房需求进一步释放。4月26日,财政部、国家税务总局发布《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》,通知规定,5月1日营改增后,均按不含增值税的价格和收入来确定契税、房产税、土地增值税、个人所得税等四个税种的计税依据。营改增长远来看对房地产业整体发展有利,可以促使产业形成更好的良性循环,同时也不会对房价带来明显冲击。另外,营改增对房地产开发企业有利,可以促进行业细分、专业化经营。
4月北京新房商品住宅市场继续延续一季度的向好形式,成交量、成交均价继续上涨,共成交5257套,环比增加20.9%,同比增加41.5%;成交均价环比上涨2.5%;在“通州商住将限购”消息影响下,成交量出现暴涨局面,成交逼近万套,且创历史新高;二手住宅本月成交规模环比虽减少,但处于近三年来单月次高值,共成交26374套,环比减少17.6%。
【住宅整体市场】4月,北京商品住宅整体市场成交规模环比基本持平。4月北京商品住宅(含普通住宅、自住型商品房、商改住、别墅) 及二手住宅共成交41468套,环比微幅减少0.4%,同比大幅增加75.9%。
北京商品住宅总成交量月度走势图:



【新房纯商品住宅(70年产权)】具体来看,剔除自住型商品房,北京新房纯商品住宅(70年产权)共成交5257套, 环比增加20.9%,同比增加41.5%;成交均价为36127元/平方米,环比小幅上涨2.5%,同比明显上涨20.6%,项目小幅上涨现象较为普遍,高端项目集中成交也是全市均价上涨的主要因素。本月新增供应量环比巨幅增加,共新增2547套,创今年新高。
在成交规模、新增供应规模增加的情况下,可售存量创近两年新低,存量套数为49930套,环比减少5.1%,可售去化强度有所提升。二手住宅共成交26374套,环比减少17.6%,但同比仍大幅增加53.4%,高于今年月均成交量7.8%。
【商改住(40、50年产权)】4月,商改住(40、50年产权)成交量大幅增加,在供应规模减少的情况下,可售存量环比明显减少,可售去化强度明显提升,市场去化表现向好。4月商改住成交量高达9721套,达近几年最高值,环比大幅增加107.4%,主要受东亚·尚品台湖和东亚印象台湖(东亚环球国际)两个项目集中网签影响。新增供应3560套,环比减少51.3%,但同比巨幅增加527.9%。
截止到2016 年4月底,全市商改住可售存量46729套,环比明显减少11.6%。可售去化强度为17.22%,环比增加9.09个百分点。

(二)4月北京房地产细分市场指标概览

1.(70年产权)商品住宅市场
(1)纯新房商品住宅
(2)二手住宅
(3)自住型商品房)
2.(40、50年产权)商改住市场
3.土地市场

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(三)小结
今年以来,全市商品住宅形势整体平稳向好,本月商品住宅成交总规模环比基本持平,但同比大幅增加75.9%。新房纯商品住宅市场成交量价齐升,新增供应增加,存量继续减少,不足五万套,创近两年新低;自通州定位为“北京副中心”以来,通州区产品一度成为投资热点,近期盛传“通州商住产品将限购”,引发通州商住项目成交量暴涨,本月成交9721套,且创历史新高;二手住宅自上月成交量触顶后略有降温,但整体仍保持高位。
北京楼市在政策整体宽松的大背景下,预计楼市有望继续延续成交量上升势头。从细分市场表现来看,预计未来几个月整体成交规模、可售去化强度水平将有所提升,可售存量有望得到去化。

二.附表
附表索引
附表明细

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