部分地块溢价率较高 集中供地迎首波出让高潮

如果说长春本月中旬土地出让的平淡落幕,让22城首批集中供地的关注者们感到“意犹未尽”,那么最近三天内,广州、重庆接连出现的高溢价成交,则似乎使土地出让这场竞赛,瞬间完成了从“热身”到“冲刺”的转换。

广州、重庆:溢价抬头 高潮不断

据研究机构统计数据显示,2020年,广州、重庆涉宅土地的平均溢价率分别为8.66%和10.15%,在受监控重点城市中位居中游。

而在27日结束的首次集中出让中,广州的这一数据有所提高,重庆土拍截至发稿虽尚未结束,但从27日一天的情况看,超过2020年均值似乎也大有可能。

具体看,广州为期两天的土拍共推出48宗地块,出让42宗(4宗摇号)、22宗为溢价成交,其中8宗溢价率超过40%,平均溢价率达到15.5%。

而重庆28日举行的首次集中出让,仅上午场次6宗地块就有5宗以40%以上的溢价率成交,下午由招商以32.5亿揽得的西永土主地块,则凭借129.9%的极高溢价率震惊了不少人。

当然,上述两城土地出让的火热其实有迹可循。在国家统计局发布的3月70城商品住宅价格数据中,广州、重庆新房售价环比均超过或达到1个百分点,位居70城前列;二手房方面广州环涨1.4%领跑,重庆环涨0.8%也属高位。

受市场趋势影响,开发商对两城前景抱有强烈信心,大力纳储也在意料之中。

与此同时也应看到,溢价“高光”下也有低谷,区域间冷热不一的格局仍然存在。广州共有20宗土地底价成交,另有6宗流拍,远郊占比颇高;重庆在两江新区和沙坪坝区优质地块“大杀四方”之后,28日其他区域的地块出让也呈现了一定的降温态势。

无锡:表象之下 静水流深

相比广州和重庆,无锡首批集中出让16宗土地,体量远远不及,28日一天仅拍出4宗的节奏也略显拖沓,但表象下蕴含的内在同样值得思考。

从数据看,无锡首日4宗土地共揽金逾90亿元,平均溢价率约12.54%。乍看之下,与2020年“地王”频出、平均溢价率达16.47%的表现存在一定差距。

但值得注意的是,这4宗宅地均是在触及限价的情况下拍出,竞租赁住房面积成为“标配”,其中梁溪区中储地块租赁面积高达66100㎡刷新纪录,经开区一地块56400㎡的租赁面积更是占到总建面的1/3。

更有消息称,此次16宗土地共获260次报名,经开区一宗土地吸引了66家开发企业参拍,足见关注度之高。

在长春4月中旬首次拍地以基本持平的溢价率收场、为22城集中供地试点贡献了一个不冷不热的开场之后,广州、重庆乃至无锡土拍的“高调”发声,无疑成为本年度集中供地的首个高潮,同时也是这一新政所面临的首次大考;尽管三城的出让结果,或许还不能完全体现新政对地价上涨的抑制作用,但不少行业人士认为,不可否认的是,集中供地使土地供应计划更加透明、供地时序更为合理,在一定程度上缓解了房企拿地的速度。

央国企唱“主角” 中小房企空间被压缩

“两集中”新政出台,对于开发企业而言是不小的挑战,中小型企业尤甚。

从长春、广州、重庆、无锡四城的土拍结果看,资金实力雄厚、运营成本相对较低的头部企业仍是拿地主力。以重庆28日的集中出让为例,央、国企及50强房企竞得土地超过半数,且多为溢价成交的热门地块;广州土拍中,华润、越秀和正荣等企业占据主导地位,其拿地金额占出让总金额的比例超过6成。

同时,联合拿地的形式也更为常见,如越秀在广州所获6宗土地均为联合竞得。

究其原因,在集中供地计划的影响下,市场的准入门槛提高,即使是现金流相对充沛的头部企业也倾向通过联合开发降低成本,分担风险,为后期继续拿地留足“弹药”。

除此之外,集中供地对房企的影响还体现在全国性房企的布局上。22个重点城市集中供地有先有后,各自市场也冷热不均,如何在万众瞩目的集中拍卖中抢占先机,如何决定入手时机和抢地节奏,也是大房企不得不重新考虑的问题。