中央最新定调房地产调控 北京模式获肯定并推广

中共中央政治局常委、国务院副总理韩正7月22日出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议并讲话,会议深入贯彻习近平总书记关于住房工作的重要指示批示精神,研究部署加快保障性租赁住房、进一步做好房地产市场调控工作
     这是近期中央关于保障性租赁住房和房地产调控的一次“定调”会议。住建部、央行等部门的相关负责同志也在央视“东方时空”栏目,对相关工作进行解读。

针对房地产调控问题,住建部表示,自2018年房地产长效机制实施以来,各地区各部门按照党中央国务院的决策部署,着力稳地价、稳房价、稳预期,房地产市场调控取得明显成效。
      2020年,22个试点城市新建商品住宅价格和二手住宅价格涨幅,分别比2019年收窄了3.1个百分点和1个百分点,表明房地产长效机制符合中国国情,符合房地产市场发展规律,是精准有效的。北京、长沙等城市大胆探索,总结出一系列成功的经验
     下一步,各地要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段。
     住建部房地产市场监管司司长张其光说,将会同有关部门,进一步落实城市政府主体责任,强化省级政府的监督指导责任,对调控工作不力房价上涨过快的城市要坚决予以问责
     张其光表示,下一步还将加强房地产金融管控,完善房地产企业三线四档融资管理规则,落实银行房地产贷款集中度管理,坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房

着力建立房地联动机制,推广北京市的做法,限房价、控地价、提品质,建立购地企业资格审查制度,建立购地资金审查和清退机制。”张其光说。
      张其光介绍,住建部等八部门日前还下发了通知,要求对房地产、开发、交易、租赁、物业等各个环节进行违法违规行为的查处,维护群众合法利益。

今年北京第一批集中供地,首次实施“房地联动、一地一策”,结合区域位置、周边市场、土地成本等因素,从前期储备的政策“工具箱”中,给每一块入市的地块“量身定制”了不同的土地竞买或房屋销售条件
      北京在拍地中,对于每一个地块都设置了地价的上限,而且提前公布,竞拍时超过上限后则转为竞政府产权比例面积、竞配建人才公租房面积、投报高标准商品住宅建设方案等环节。
      同时,每个地块在拍地前都研定了各自未来的房屋销售指导价格。开发商要承诺在未来售房时,房价不能超过这个价格。
      此外,最终还有8个地块达到了投报高标准商品住宅建设方案的环节,经过大师级专家评定,最佳方案的开发商才能拿地,以提升商品住房品质。
     此次北京的做法得到了国家层面的肯定并推广,预计在接下来批次的集中供地中,北京还会沿用这些做法。 
 
     开发商融资管理的 “三线四档”也是大家关注的热点。
      在房地产行业高杠杆、高负债的背景下,为增强房地产企业融资的市场化、规则化、透明度,央行、住建部自去年8月出台了重点房地产企业资金监测和融资管理的 “三线四档”规则。
      三道红线是指剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。
      按照踩线情况,房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档,属于“红档”,开发企业有息负债规模不能高于现有水平。“橙档”企业,有息负债年增速不得超过5%,“黄档”企业不得超过10%,“绿档”企业不得超过15%。
      中国人民银行金融市场司司长邹澜说,这实际上是对不同档次的房企的财务健康状况进行一个体检,然后相应的帮助企业更好的去做好自己的财务管理。
      规则实施一年来,试点企业资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心经营财务指标明显改善,负债规模稳步下降,经营融资行为更加审慎自律,整体经营趋于稳健。
      央行表示,这一举措有利于矫正一些房企盲目扩张的经营行为,增强自身的抗风险能力,也有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期。
      不仅对房企的负债进行监测和管理,央行还对银行业金融机构制定了房地产贷款集中度管理制度。即分档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限,对超过上限的金融机构设置过渡期,并建立区域差别化调节机制。
      “集中度管理简单的讲就是作为一个商业银行,不能把这个过大比例的信贷集中在某一个行业领域企业,通俗的讲就是实际上跟我们老百姓讲的鸡蛋不能放在一个篮子里是一个道理,因为如果篮子打翻了鸡蛋可能都打碎了。”邹澜说。
      央行表示,这项制度既是房地产长效机制的重要组成部分,也是金融宏观审慎政策框架的一项重要内容。实施以来,银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。
      最新数据显示,6月末人民币房地产贷款增速比上年末回落了2.2个百分点,其中个人住房贷款增速比上年末回落了1.6个百分点。人民银行表示,下一步将坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,抓好政策执行,推动金融、房地产同实体经济均衡发展。